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川端総合法律事務所
大阪弁護士会所属
住宅ローン破綻
任意売却
1 住宅ローンが返済できなくなった理由として，
・給料が減った
・ボーナスが大幅にカットされた，ひどい場合はボーナスがなくなった
・ゆとり返済期間が終わり，毎月の返済額がアップした
などが主な理由として挙げられます。
2 住宅ローンを滞納し始めた，返済できなくなった場合，どうなるのでしょうか。
住宅ローンを返済できなくなり，滞納額が半年分程度に達すると，銀行は，保証会社から，代位弁済という形で返済を受けます。
その後，保証会社が，ご自宅へ担保として付けた抵当権の効力により，裁判所へ，強制競売の申立てを行います。これが，一般に，「競売」と言われる手続きです。
3 競売を申し立てられた場合，どうなるのでしょうか。
競売を申し立てられた後，裁判所が売却価格，入札期間を決めて，ご自宅を売りに出し，入札期間中に一番高い値段を入れた人が競落し，ご自宅の所有権を取得します。
大阪の場合，裁判所が決める売却価格は，時価の6割程度の価格になります。
そのため，競売で売却した方が，任意売却よりも売却価格が安くなります。
4 任意売却とは，どのようなシステムなのでしょうか。
任意売却とは，ご自宅を不動産仲介業者へ売ってもらうことを言います。任売（にんばい）などと言ったりします。
任意売却は，住宅ローンが返済できなくなった場合でも，裁判所の競売で競落されるまでの間，住宅ローンの債権者である銀行，あるいは保証会社の合意があれば，行うことが可能です。
以上のとおり，任意売却は，債権者との交渉を要し，また速やかに対処しないといけないケースもあります。
そのため，時期を逸しないよう，また適切に対処できるように努めることが必要です。
5 任意売却を行うメリットはあるのでしょうか。
任意売却をすることにより，競売で売却するよりも高い金額で，ご自宅を売却することができます。
その結果，住宅ローンの返済に充てられる金額が増えることになります。
また，任意売却を行った場合，ご自宅を明け渡す必要が生じますが，交渉により，売却代金から，引っ越し費用を出してもらうということも可能です。
6 任意売却の結果，住宅ローンが残った場合，どうなるのでしょうか。
任意売却の結果，住宅ローンが完済できず，ローンが残る場合も出てきます。
法律上，ご自宅を手放した後に残ったローンも全額支払わなくてはいけません。
残った金額がわずかであれば，銀行，保証会社へ，長期分割の申し入れを行えば，条件を聞いてくれる場合が多いでしょう。
困るのは，任意売却，あるいは競売により，ご自宅を手放した後，多額のローンが残る場合です。
この場合でも返済しないといけませんが，ローンの残額と，資産，収入との兼ね合いで，自己破産手続きを採ると，ローンの支払いを免れることができます。
7 当初から，明らかにオーバーローンの場合，どうしたらよいでしょうか。
ご自宅を任意売却で手放しても，明らかに住宅ローンが残るオーバーローンが明かな場合，当初から，債務の全体的な解決をどのように図っていくのかという大きな観点から，ご自宅の任意売却のみならず，住宅ローン全体の処理について，弁護士へ，相談することを考えられた方が賢明です。
8 住宅ローンの返済困難な理由が，消費者金融等の返済が負担になっているからという場合，どうしたらよいでしょうか。
住宅ローンに加え，銀行系，信販系，消費者金融系からの借入も多いという方も少なからずおられます。
その場合，一番適する解決方法は，個人再生申立てになります。
個人再生とは，住宅ローン以外の借金を最大で8割カット（最低返済額が100万円）で2割を返済すればよいという法的手段になります。
9 以上のとおり，ご説明させて頂きましたが，ご相談者様ご自身にとって，どの方法が一番適しているのか，ご自身のケースに上記説明が当てはまるのか，など具体的な判断（任売のご相談も含みます。）について，お気軽に，お電話，ないしメールでご相談頂きましたら，詳細をお聞きして，速やかに回答させて頂きます。
また，ご依頼をご検討頂いている場合も，ご依頼後，速やかに対応を行うようにさせて頂きます。
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